Мораторий на неустойки: права дольщиков и ответственность застройщиков

Для людей, ожидающих квартиры в новостройках, тема моратория на неустойки остаётся одной из самых болезненных. Не секрет, что этот механизм действует уже не первый год и напрямую влияет на возможность покупателей требовать компенсацию за задержки со стороны застройщиков.

Проблема носит не единичный, а системный характер. Судебная практика подтверждает это: только в Москве за период с 2020 по 2025 годы было рассмотрено почти 98 тысяч дел по долевому строительству. Пик пришёлся на 2024 год — более 41 тысячи споров, что говорит о росте конфликтов между дольщиками и застройщиками, ввиду наличия большого количества задержек по срокам передачи жилья.

На этом фоне мораторий, лишающий покупателей жилья права на неустойку, стал особенно чувствительной мерой. В 2024 году эту тему публично прокомментировал президент Владимир Путин, указав, что затягивать с отменой подобных послаблений больше нельзя.

Что такое мораторий на неустойки

Мораторий — это временный запрет на применение отдельных норм закона. В сфере долевого строительства он означает, что дольщики не могут взыскать с застройщика неустойку, даже если сроки передачи квартиры нарушены.

Под действие моратория попадают:

• штрафы за просрочку передачи жилья;

• компенсации при расторжении ДДУ;

• неустойки за задержку устранения недостатков.

Фактически дольщик теряет главный инструмент давления на застройщика. Как отметил Владимир Путин:

«Один из немногих способов для покупателя жилья повлиять на застройщика, это потребовать с него выплаты неустойки».

Судебная статистика подтверждает, что подобные споры возникают регулярно. Несмотря на рост числа дел, застройщики в период действия моратория освобождены от финансовой ответственности за нарушение сроков.

Причины продления моратория и влияние на рынок

Рост себестоимости строительства
С 2023 по 2024 год стоимость строительных работ выросла более чем на 13%. Это усилило нагрузку на девелоперов, особенно региональных и средних компаний.

Санкционное давление
Импорт инженерных систем и отделочных материалов осложнён, логистические цепочки нарушены, что отражается на сроках реализации проектов.

Риск банкротств
Снижение финансовой нагрузки позволяло застройщикам завершать проекты, оплачивать за которые дольщики начали ещё несколько лет назад. Однако статистика показывает: даже при действующем моратории количество судебных споров продолжает расти.

Права дольщиков до и после моратория

До моратория

• дольщики могли требовать неустойку за каждый день просрочки;

• застройщик был обязан устранять недостатки в разумные сроки;

• при затягивании ремонта покупатель мог взыскать штраф;

• при серьёзной задержке допускалось расторжение ДДУ с выплатой процентов.

Во время моратория

• компенсации за просрочку не начисляются;

• штрафы за задержку устранения дефектов отсутствуют;

• проценты при расторжении договора не выплачиваются;

• ранее заявленные требования переносятся до окончания моратория.

Прочитав этот раздел, у дольщиков возникает понимание, что их возможности защиты существенно сокращены. При этом судебная практика показывает: даже без финансовых санкций число конфликтов не снижается, а в 2024 году доля дел по долевому строительству достигла 15,8% от всех гражданских споров в Москве.

Судебная практика по долевому строительству

Рост числа судебных дел показывает, что проблема не ограничивается отдельными компаниями. Десять крупнейших застройщиков Москвы суммарно фигурируют более чем в 7 тысячах судебных процессов:

• ПАО «ПИК СЗ» — 931 дело;

• ООО «СЗ “Тирон”» — 922 дела;

• ООО «А101» — 905 дел.

Эти данные сами по себе не означают наличие нарушений в каждом случае, но однако наглядно демонстрируют масштаб конфликтов в отрасли. В таких условиях мораторий фактически лишает дольщиков возможности влиять на застройщиков через финансовые санкции.

Именно на это указал Президент, подчеркнув временный характер меры:

«Он действует, этот мораторий, на штрафы до конца года. Полагаю, достаточно. И попрошу правительство мораториев подобного рода, этих, во всяком случае, мораториев не продлевать. Ключи должны выдаваться вовремя».

Финальный вывод

С учётом заявлений президента и анализа ситуации, можно заключить, что мораторий на взыскание неустойки планируется отменить после окончания текущего периода действия, а застройщики снова будут нести реальную ответственность за своевременную передачу жилья и устранение дефектов. Для дольщиков это означает восстановление финансовых и правовых рычагов воздействия на девелоперов, а для рынка — повышение дисциплины компаний и вероятное улучшение качества строительства в ближайшие годы.

Мораторий на неустойки продлён – популистские заявления не отменили реальность

Дисклеймер

В статье используются дословные цитаты из официальной стенограммы публичного выступления Президента Российской Федерации. Цитаты приводятся без изменения смысла и исключительно в информационных целях. Аналитические выводы и комментарии в материале являются оценочными суждениями автора и не выражают официальную правовую позицию государственных органов. Материал не является юридической консультацией.