Апартаменты – это почти квартира: суд защитил права собственницы нежилого помещения

Разбор дела, в котором застройщику пришлось заплатить за плесень, влагу и неработающую вытяжку

В феврале 2025 года Бабушкинский районный суд г. Москвы вынес решение, которое стало важным ориентиром для всех, кто приобретает апартаменты. Суд встал на сторону собственницы нежилого помещения, взыскав с застройщика стоимость устранения строительных недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Однако, данное дело примечательно совсем другим. Застройщик пытался уйти от ответственности, заявляя, что апартаменты – это нежилое помещение, а значит, Закон о защите прав потребителей на них не распространяется. Суд с этим не согласился.

Изучив решение по делу № 02-0265/2025, у нас сложилась достаточно ясная картина того, что оно значит для обычных покупателей.

О чём спор?

Гражданка А.С. приобрела апартаменты в строящемся объекте по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Она заключила соглашение об уступке прав (цессии) с компанией-участником строительства, полностью оплатила стоимость помещения и в июне 2021 года подписала передаточный акт.

Всё было хорошо ровно до марта 2023 года, когда собственница обнаружила в своём апартаменте серьёзные дефекты:

• плесень на стене за кроватью и за шкафом в спальне;
• влага под ламинатом и мокрые стены;
• негерметичный подоконник, который пропускал воздух;
• неработающая вытяжка в санузле и на кухне.

Оказалось, что причина проблем – протечка системы отопления в стяжке пола.

С этого момента началась долгая борьба с застройщиком. В общем и целом, с марта по август 2023 года истец отправила застройщику не менее 8 претензий с требованиями устранить недостатки. Подрядчик, которого привлёк застройщик, частично провёл работы, но качественно проблему не решил. Плесень осталась, влага не ушла, а в процессе ремонта повредили ещё и стол истца.

В итоге, потеряв надежду на добровольное решение, собственница обратилась в суд.

Главный вопрос: апартаменты – это жильё или нет?

Самый интересный правовой аспект этого дела – попытка застройщика уйти от ответственности через статус помещения.

Довод ответчика звучал так: помещение является нежилым (апартаментом), предназначено для временного проживания и сдачи в аренду, а не для личных нужд. Следовательно, Закон о защите прав потребителей здесь не работает, а значит:

• неустойка не взыскивается (или взыскивается в меньшем размере);
• компенсация морального вреда не полагается;
• штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке не начисляется.

Что сказал суд:

“Назначение помещения как нежилого само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд”.

Суд указал, что ответчик не представил ни одного доказательства того, что истец использует апартаменты в предпринимательских целях. Не было показано, что она сдаёт помещение в аренду, зарегистрирована как ИП или каким-либо образом извлекает прибыль. Напротив, факт приобретения апартаментов для личного проживания никем не оспаривался.

Почему это важно:

Данный вывод перекликается с позицией Верховного Суда РФ, который ранее указывал, что статус помещения сам по себе не решает вопрос о применении потребительского законодательства. Важна цель приобретения. Если гражданин покупает недвижимость для себя и своей семьи – он потребитель, даже если это апартаменты.

Что доказала экспертиза?

Суд назначил строительно-техническую экспертизу, поскольку застройщик оспаривал выводы досудебного заключения истца.

Эксперты ООО “Межрегиональное бюро судебных экспертиз” провели натурный осмотр апартаментов и подтвердили:

• наличие строительных недостатков – все дефекты возникли из-за нарушений застройщиком технических регламентов и строительных норм;
• причины недостатков – протечка системы отопления внутри стяжки, нарушение технологии возведения перегородок;
• стоимость устранения – сумма, необходимая для приведения помещения в надлежащее состояние, включая антисептирование стен и замену гипсокартонных листов.

Заключение эксперта суд признал полным, ясным и достоверным. Стороны его не оспаривали.

Что в итоге взыскал суд?

Снижение неустойки: почему не удалось взыскать всю сумму?

Застройщик заявил о применении ст. 333 ГК РФ (снижение неустойки ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства). Суд согласился и снизил размер неустойки с расчётной до взысканной.

Почему суд пошёл на снижение:

• компенсационный характер неустойки (она не должна быть средством обогащения);
• незначительный размер ущерба по сравнению с заявленной неустойкой;
• баланс интересов сторон.

Что это значит для истцов: Практически всегда застройщик просит снизить неустойку, и суды почти всегда это делают. К этому надо быть готовым. Неустойка в размере 1% в день (365% годовых) действительно многократно превышает ставку рефинансирования, поэтому суды считают её несоразмерной.

Отсрочка исполнения: придётся подождать

Важный момент – суд предоставил застройщику отсрочку исполнения решения до 30.06.2025 на основании Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024.

Что это значит для истца:

• Взысканные деньги застройщик должен будет выплатить, но не сразу, а после 30 июня 2025 года.
• В период отсрочки приставы не могут списывать деньги со счетов застройщика.

Для застройщика: Это дополнительное время на подготовку денег. Отсрочка предоставляется автоматически, если застройщик попадает под действие постановления.

Важно: Отсрочка распространяется на убытки и неустойку, но не на штраф, который взыскивается на общих основаниях.

Что этот суд меняет для собственников апартаментов?

Главный вывод: Статус апартаментов (нежилое помещение) не является приговором. Если вы приобрели апартаменты для личного проживания, а не для ведения бизнеса – вы имеете право на защиту как потребитель, даже если в документах написано “нежилое помещение”.

Что это даёт:

Инструкция для собственников: как отстоять свои права

Что важно запомнить застройщикам

1. Не затягивайте устранение недостатков. Каждый день просрочки – это неустойка 1% от стоимости устранения.
2. Фиксируйте каждый случай непредоставления доступа. Если собственник не пускает подрядчика – это может быть основанием для освобождения от неустойки за период просрочки.
3. Не надейтесь на статус апартаментов. Суды всё чаще встают на сторону граждан, использующих апартаменты для проживания.
4. Заявляйте о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Суды почти всегда идут на снижение, но нужно доказать несоразмерность.
5. Учитывайте моратории. Постановление № 326 предоставляет отсрочку исполнения и освобождает от неустойки на период с 22.03.2024 по 30.06.2025.

Главный вывод

Решение Бабушкинского районного суда по делу № 02-0265/2025 – это ещё одно подтверждение того, что застройщик отвечает за качество объекта долевого строительства независимо от статуса помещения.

Ввиду наличия данных обстоятельств, если вы купили апартаменты для себя, а не для бизнеса – вы потребитель. А значит, у вас есть право на:

• качественный объект без строительных недостатков;
• неустойку за просрочку устранения недостатков;
• компенсацию морального вреда;
• штраф за отказ в добровольном порядке решить проблему;
• возмещение судебных расходов.

Да, процесс долгий. Да, неустойку почти всегда снижают. Да, исполнение могут отсрочить. Но если вы не будете защищать свои права – застройщик их не защитит. Обращайтесь в суд, привлекайте экспертов, фиксируйте каждый шаг. И помните: судебная практика уже на вашей стороне.

Материал подготовлен на основе решения Бабушкинского районного суда г. Москвы от 03 февраля 2025 года по делу № 02-0265/2025 и анализа действующего законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей.